El mercado del alquiler en España atraviesa su transformación legal más profunda de las últimas décadas. La combinación de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y los recientes decretos de urgencia (con el Real Decreto-ley 29/2026 ya en aplicación) ha redefinido los equilibrios entre propietarios e inquilinos. Desde los topes a las rentas y los gastos de agencia hasta el alquiler por habitaciones y los incentivos fiscales en el IRPF, te explicamos con claridad jurídica qué derechos y obligaciones tienes según tu posición.
Resumen comparativo: qué cambia para cada parte
| Materia | Para el Arrendador (Propietario) | Para el Inquilino (Arrendatario) |
|---|---|---|
| Subida anual de la renta | Límite del 2 % anual hasta 2027. No cabe subida si supera el índice de referencia. | Protección frente al IPC y prohibición de incrementos unilaterales superiores al 2 %. |
| Gastos de inmobiliaria | Asume el 100 % de los honorarios de la agencia por la formalización del contrato. | Prohibido por ley que la agencia le cobre comisión o gastos de gestión por alquilar. |
| Duración y prórroga | Obligación de conceder hasta 2 años de prórroga extraordinaria (salvo necesidad propia). | Derecho a solicitar prórrogas anuales si su contrato vence antes del 31 de diciembre de 2028. |
| Alquiler por habitaciones | La suma de las rentas no puede superar el precio de la vivienda completa. | Garantía frente a precios desorbitados en el alquiler compartido. |
| Alquiler de temporada | Exige causa real demostrada (estudios/trabajo) de 31 días a 12 meses para evitar recalificación. | Si se encadenan contratos sin justificación real, pasa a ser vivienda habitual (5 años). |
| Fiscalidad en el IRPF | Reducciones fiscales de hasta el 90 % en el rendimiento neto según condiciones. | Deducciones autonómicas y estatales vinculadas a la residencia habitual. |
1. Puntos clave que protegen al inquilino
Tope a las actualizaciones de la renta: adiós definitivo al IPC
El incremento anual de la renta de los contratos de vivienda habitual ya no está indexado a la inflación general del IPC. Con la normativa actual, la subida pactada tiene un tope legal máximo del 2 % anual hasta el 31 de diciembre de 2027. Además, si la renta pactada ya sobrepasa el índice de precios de referencia oficial aplicable a la zona, no cabe ninguna subida.
Prohibición de cobrar honorarios de agencia al arrendatario
El artículo 20.1 de la LAU, tras la reforma de la Ley de Vivienda, es tajante: «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador». Cualquier cláusula contractual que traslade este coste al inquilino es nula de pleno derecho, y los importes indebidamente cobrados pueden ser reclamados con intereses.
Prórroga extraordinaria de hasta 2 años
Para aquellos contratos cuya prórroga obligatoria o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2028, el arrendatario tiene derecho a solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años (prorrogable año a año). El propietario solo puede denegarla si:
- Acredita fehacientemente la necesidad de la vivienda para sí o para sus familiares directos en primer grado (o cónyuge tras una separación o divorcio regulada en convenio regulador).
- Se suscribe un nuevo contrato con una renta que sea al menos un 5 % inferior a la anterior.
- Existe mutuo acuerdo entre las partes.
Regulación estricta del alquiler por habitaciones y de temporada
Para atajar el desvío abusivo del mercado residencial hacia modalidades temporales, la normativa fija que los contratos de temporada deben tener una duración entre 31 días y 12 meses y contar con una causa temporal real, específica y documentada (traslado laboral temporal, tratamiento médico, curso académico). Si se encadenan prórrogas sin motivo acreditado, el contrato se considerará legalmente de vivienda habitual, otorgando al inquilino los 5 años mínimos de estabilidad (7 años si el arrendador es empresa).
2. Puntos clave y oportunidades para el arrendador
Atractivos incentivos fiscales en el IRPF
La normativa sustituye la antigua reducción general del 60 % por un nuevo esquema de bonificaciones en el IRPF estatal para personas físicas que pongan viviendas en alquiler habitual:
- 50 % de reducción: Tipo general aplicable a cualquier nuevo contrato de vivienda habitual.
- 60 % de reducción: Si el inmueble ha sido objeto de actuaciones de rehabilitación energética o estructural en los dos años anteriores.
- 70 % de reducción: Si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas de mercado tensionado, o si se destina a vivienda social con entidades sin ánimo de lucro o administraciones públicas.
- 90 % de reducción: En zonas de mercado tensionado, cuando el nuevo contrato rebaje la renta inicial en más de un 5 % respecto al contrato de alquiler anterior.
Recuperación de la vivienda por necesidad familiar
El propietario mantiene plenamente protegido su derecho a recuperar la vivienda para su uso como vivienda habitual propia o de sus ascendientes o descendientes en primer grado, siempre que haya transcurrido al menos el primer año de contrato y se hubiera previsto expresamente dicha cláusula en el contrato, comunicándolo con al menos dos meses de preaviso.
Protección y compensación procesal en desahucios
Aunque se amplía la suspensión de desahucios para hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el año 2030, se refuerza la compensación económica a los pequeños propietarios por parte de la administración pública, incluyendo ahora también las costas procesales devengadas en el procedimiento judicial.
El impacto del alquiler en Málaga y la Costa del Sol
Málaga capital y municipios como Marbella, Torremolinos, Fuengirola, Mijas y Benalmádena registran una de las mayores presiones de demanda residencial y turística de toda España. En este contexto:
- Muchos arrendadores dudan entre el alquiler de larga temporada y el alquiler vacacional. Cabe recordar que el alquiler residencial de larga duración cuenta con mayor seguridad tributaria y menor carga de gestión diaria.
- En situaciones de crisis matrimonial, separación o divorcio, el uso de la vivienda alquilada suele ser objeto de conflicto. Según el artículo 15 de la LAU, el cónyuge no titular a quien la sentencia judicial atribuya el uso puede subrogarse en el arrendamiento notificándolo formalmente al casero en un plazo de dos meses.
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Sobre el autor
Abogado y director del despacho Mateos Abogados en Málaga, con más de 25 años de experiencia en derecho de familia y sucesiones: divorcios, custodia, pensión de alimentos y herencias. Colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Málaga (n.º 3565).
Sobre este artículo
Contenido informativo elaborado por el equipo de Mateos Abogados bajo la supervisión de su abogado titular. La legislación y la jurisprudencia cambian y cada caso es distinto, por lo que este texto no sustituye al asesoramiento jurídico personalizado. Última revisión: octubre de 2026.
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