Decretos de vivienda 2026: qué pasa tras el rechazo del Congreso y la votación en la Diputación Permanente

El viernes 2 de octubre el Congreso de los Diputados derogó los dos decretos-ley de vivienda del Gobierno. Tres días después se anunció la disolución de las Cortes y elecciones generales para el 29 de noviembre, y el 7 de octubre el BOE publicó dos nuevos decretos casi idénticos (los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026), que ahora tendrá que convalidar la Diputación Permanente. Te explicamos qué ha pasado, qué está en vigor hoy, qué puede cambiar y cómo afecta todo esto a inquilinos, propietarios y familias que están en pleno divorcio.

Cronología: de la derogación a los nuevos decretos

• Viernes 2 de octubre: el Pleno del Congreso rechaza la convalidación de los dos decretos de vivienda. El primero (RDL 26/2026, centrado en desahucios, compras de vivienda por fondos y la prórroga extraordinaria de alquileres) cae por 172 votos a favor y 178 en contra. El segundo (RDL 27/2026, que convertía en la práctica los alquileres en indefinidos) cae por 166 a favor y 184 en contra. PP, Vox y Junts votaron en contra de ambos.
• Lunes 5 de octubre: el presidente del Gobierno anuncia la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre.
• Martes 6 de octubre: el Consejo de Ministros aprueba de nuevo ambos decretos, con cambios limitados. Ese mismo día el PNV anuncia que apoyará el primero y votará en contra del segundo.
• Miércoles 7 de octubre: el BOE publica los nuevos Real Decreto-ley 29/2026 (heredero del primero) y Real Decreto-ley 28/2026 (heredero del segundo).
• Jueves 8 de octubre: entra en vigor, con carácter general, el RDL 29/2026.
• Próximas semanas: votación de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso. La fecha no está cerrada a día de hoy: el plazo constitucional es de 30 días desde su promulgación.
• 15 de noviembre: fecha prevista de entrada en vigor del RDL 28/2026, solo si antes ha sido convalidado.

¿Qué es la Diputación Permanente y por qué decide ahora?

Cuando las Cortes se disuelven, el Pleno del Congreso deja de reunirse, pero algunas de sus funciones no pueden quedar en suspenso. Para eso existe la Diputación Permanente (artículo 78 de la Constitución), un órgano reducido que refleja la proporción de los grupos parlamentarios y que, entre otras cosas, decide sobre la convalidación o derogación de los decretos-ley cuando el Congreso está disuelto (artículo 86 de la Constitución). Si un decreto-ley no se convalida en el plazo de 30 días, queda derogado.

La clave está en la aritmética. La Diputación Permanente tiene 69 miembros: según la información publicada, PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos (Grupo Mixto) y PNV suman 35, frente a los 34 de PP, Vox y Junts. Eso significa que Junts deja de tener la llave que tuvo en el Pleno, y que el voto decisivo pasa a ser el del PNV:

• RDL 29/2026 (desahucios, fondos, prórroga extraordinaria): el PNV ha anunciado su voto a favor, por lo que, salvo sorpresa, se convalidaría.
• RDL 28/2026 (renovación automática de los alquileres): el PNV ha anunciado su voto en contra, de modo que, con los números actuales, sería rechazado por 34 votos frente a 35.

¿Puede el Gobierno volver a aprobar un decreto que el Congreso acaba de tumbar?

Es el gran debate jurídico de estos días. La Constitución no prohíbe expresamente volver a legislar sobre una materia después de que el Congreso haya derogado un decreto-ley, y por eso varios juristas consideran que la maniobra es posible. Otros sostienen que aprobar el mismo texto para someterlo a un órgano con una mayoría distinta podría constituir un fraude a la decisión del Pleno y anuncian posibles recursos ante el Tribunal Constitucional. El Gobierno ha introducido cambios en los textos para defender que no son los mismos decretos. Será, previsiblemente, una cuestión que acabe en los tribunales.

Qué incluye el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre)

Es el decreto con más posibilidades de salir adelante y el que ya se está aplicando. Sus medidas principales son:

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino puede pedirla por anualidades si está al corriente de pago (y lo ha estado los ocho meses anteriores). No procede si se firma un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior, si el propietario acredita que necesita la vivienda para sí o para su familia, o si hay acuerdo entre las partes.
• Tope del 2 % a la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo acuerdo. Si la renta ya supera el índice de referencia aplicable, no cabe subida.
• Alquiler de temporada: exige una causa real y documentada y una duración de 31 días a 12 meses. Si se encadenan contratos más allá de ese límite sin justificación, el contrato pasa a considerarse de vivienda habitual, con todas sus garantías.
• Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.
• Suspensión de desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030, con compensación a los pequeños propietarios, que ahora incluye también las costas procesales.
• Límite a determinadas compras de vivienda: hasta el 31 de diciembre de 2030 (en el decreto derogado era 2028), fondos y grandes tenedores no podrán adquirir vivienda por menos del 70 % de su valor de tasación, salvo que se destine a alquiler asequible o social.
• Anuncios de alquiler con más información obligatoria: índice de referencia en zonas tensionadas, límite de renta, número de registro de la vivienda y si el arrendador es gran tenedor.
• Incentivos fiscales en el IRPF para los propietarios que bajen la renta o respeten el índice de referencia, y medidas sobre pisos turísticos (IVA del 10 % para los que prestan servicios hoteleros desde el 1 de diciembre de 2026 y posibles recargos de IBI en zonas tensionadas).
• Línea "Tu Casa": préstamos públicos sin interés para la compra de la primera vivienda (hasta 50.000 euros o el 20 % del valor), ahora sin límite de edad y con plazo de devolución de hasta 30 años, respaldados por un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros. Se dota también con 400 millones el Fondo de Vivienda de Impacto Social.

Qué incluye el Real Decreto-ley 28/2026 (pendiente: entraría en vigor el 15 de noviembre)

Es el decreto más polémico y el que, con los apoyos anunciados, tiene más difícil la convalidación. Reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos para que el alquiler de vivienda se renueve casi de forma automática:

• Una vez cumplidos los 5 años de contrato (7 si el propietario es una empresa), el contrato se prorroga automáticamente por periodos iguales, salvo que el propietario comunique que no quiere renovar.
• El preaviso del propietario pasa de 4 a 6 meses; el del inquilino sigue en 2 meses.
• Si el propietario no renueva, debe pagar al inquilino una indemnización: la mayor entre 12 mensualidades y una mensualidad por año de residencia, calculadas sobre el valor superior del índice de referencia de esa vivienda (o sobre la renta vigente, si no existe ese valor).
• No hay indemnización, entre otros casos, si el propietario necesita la vivienda para sí o para un familiar, si el inquilino no vive en ella desde hace más de seis meses sin causa o tiene otra vivienda en el mismo municipio, o si rechaza la oferta de renovación.
• Régimen transitorio: los avisos de no renovación válidos enviados antes de su publicación conservan su eficacia; los enviados a partir del 7 de octubre quedarían sujetos al nuevo régimen si el decreto se convalida.

¿Qué ha cambiado respecto a los decretos derogados?

El Gobierno sostiene que los nuevos textos "mantienen la esencia" de los anteriores. Los cambios más relevantes son:

• El límite a las compras por debajo del 70 % del valor se alarga de 2028 a 2030 y se menciona expresamente a los grandes tenedores, sus grupos y quienes actúen por su cuenta.
• La línea Tu Casa elimina el requisito de edad y recibe 10.000 millones; el Fondo de Vivienda de Impacto Social, 400 millones.
• La compensación al propietario por la suspensión de desahucios incluye las costas.
• La indemnización por no renovar se calcula de forma más precisa y se aplaza si el inquilino pide una prórroga extraordinaria.
• Desaparece la excepción que eximía de indemnizar al propietario en situación de vulnerabilidad acreditada.
• El decreto de renovación automática ya no entra en vigor al día siguiente, sino el 15 de noviembre, lo que da margen para la votación.

¿Y si la Diputación Permanente los rechaza?

Si un decreto-ley no se convalida, queda derogado y deja de aplicarse. En el caso del RDL 28/2026 el efecto práctico sería que nunca llegaría a entrar en vigor, porque su fecha de aplicación es posterior a la votación. El RDL 29/2026, en cambio, ya se está aplicando: si se rechazara, habría que analizar caso por caso qué ocurre con las prórrogas solicitadas o los actos realizados durante su vigencia. Por eso conviene no tomar decisiones irreversibles sin asesoramiento mientras la situación no se aclare.

Recuerda, además, que la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda sigue plenamente vigente con independencia de lo que ocurra con estos decretos.

Cómo afecta todo esto si estás en un divorcio o separación

La vivienda es, casi siempre, el asunto más delicado de una ruptura. Si la vivienda familiar es de alquiler, estos decretos pueden tener consecuencias muy concretas:

• Quién se queda en la vivienda alquilada. Según el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cónyuge al que el juez o el convenio regulador atribuye el uso de la vivienda puede continuar en el arrendamiento aunque no sea quien firmó el contrato, siempre que lo comunique al propietario en el plazo de dos meses desde la resolución judicial. Ese cónyuge podrá beneficiarse de la prórroga extraordinaria y del tope del 2 % si se cumplen los requisitos.
• Planificar con fechas reales. Si el contrato termina en los próximos meses, la prórroga extraordinaria puede dar estabilidad a los hijos durante el proceso. Conviene revisar las fechas del contrato antes de cerrar el reparto de gastos y la pensión de alimentos, que incluye la parte proporcional del coste de la vivienda.
• El cónyuge que sale de casa. Si necesita alquilar algo de forma provisional, las nuevas reglas del alquiler de temporada y por habitaciones le protegen frente a contratos encadenados o rentas abusivas.
• Comprar la parte del otro o una nueva vivienda. La línea Tu Casa está pensada para la primera vivienda; si en tu caso no lo es, no podrás acogerte. En la liquidación de gananciales conviene valorar estas ayudas antes de decidir quién se adjudica el inmueble.
• Propietarios que se divorcian. Si uno de los cónyuges necesita recuperar una vivienda alquilada para vivir en ella tras la separación, esa necesidad es una de las causas que permiten no renovar (con el preaviso correspondiente). Si el RDL 28/2026 saliera adelante, también evitaría pagar la indemnización.

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