¿Quién se queda la casa en un divorcio en Málaga? Hipoteca, uso y liquidación [Guía 2026]

Con los precios de compra y alquiler en máximos históricos en Málaga capital (Teatinos, Carretera de Cádiz, Centro) y municipios como Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola o Marbella, la vivienda familiar se ha convertido en el principal foco de disputa en cualquier ruptura matrimonial. Cuando una pareja decide divorciarse, surge la duda más crítica: ¿quién tiene derecho a seguir viviendo en la casa? ¿Quién debe continuar pagando la cuota mensual de la hipoteca? ¿Qué opciones legales existen para liquidar o vender la propiedad?

Diferencia clave: Propiedad, Uso y Préstamo Hipotecario

El error más habitual entre los cónyuges es pensar que ser el propietario de la vivienda otorga el derecho automático a residir en ella tras el divorcio. Para entender las resoluciones judiciales, es obligatorio separar tres conceptos jurídicos independientes:

1. ¿A quién atribuye el juez el uso de la vivienda familiar? (Art. 96 CC)

La atribución del domicilio conyugal está regulada en el artículo 96 del Código Civil y depende directamente de si existen hijos comunes y del régimen de guarda y custodia que se adopte:

A) Cuando hay hijos menores con custodia monoparental (exclusiva)

Si la guarda y custodia se otorga de forma exclusiva a uno de los progenitores, el Código Civil establece una regla casi automática: el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos menores y al progenitor en cuya compañía queden.

Esta medida se aplica incluso si la vivienda es propiedad privativa exclusiva del otro cónyuge. El derecho de uso se mantiene, con carácter general, hasta que los hijos alcanzan la mayoría de edad (18 años) o concluyen su formación y logran independencia económica razonable.

B) En supuestos de custodia compartida (el modelo habitual en Málaga)

En la custodia compartida —que en los Juzgados de Familia de Málaga (Ciudad de la Justicia en Teatinos) es el régimen preferente conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo— no existe un progenitor custodio exclusivo, por lo que el artículo 96 no se aplica de manera automática. El juzgado valora las siguientes soluciones:

• Atribución temporal al progenitor más vulnerable: Se concede el uso de la vivienda al cónyuge con menores ingresos o sin empleo durante un periodo acotado (habitualmente de 1 a 3 años) para darle margen a encontrar estabilidad laboral y una vivienda de alquiler alternativa.
• Alternancia anual o semestral: Cada progenitor habita la casa durante el curso escolar o periodos pactados.
• Venta o liquidación inmediata: Si ambos cuentan con solvencia económica similar, el juzgado incentiva la puesta a la venta del inmueble o su división para que ambos adquieran o alquilen sus propios hogares.

C) Divorcio sin hijos o con hijos mayores independientes

Si no hay descendientes menores, el uso se atribuye únicamente de manera temporal al cónyuge cuyo interés esté más necesitado de protección (por ejemplo, por motivos graves de salud o desempleo sobrevenido), fijando siempre un plazo límite prudencial (por ejemplo, un año) para proceder a la liquidación patrimonial.

2. ¿Quién debe pagar la hipoteca, los impuestos y los suministros?

Uno de los mayores focos de conflicto es el pago de las mensualidades cuando uno de los dos tiene que abandonar el hogar y asumir un nuevo alquiler.

La hipoteca ante el banco: obligación solidaria

Frente a la entidad bancaria, la sentencia de divorcio no modifica el préstamo hipotecario. Si ambos firmaron la hipoteca, ambos responden del 100 % de la deuda ante el banco. Si uno deja de pagar, la entidad puede embargar las nóminas o cuentas de cualquiera de los dos, independientemente de lo que haya dictado el juez en el convenio regulador.

El reparto interno de gastos según el Tribunal Supremo

En las relaciones internas entre los ex cónyuges, el Tribunal Supremo ha fijado una distinción taxativa entre cargas de la propiedad y gastos derivados del uso ordinario:

3. ¿Se pierde el uso si entra a vivir una nueva pareja a la casa?

Esta es una de las preguntas más frecuentes. La histórica Sentencia 641/2018 del Tribunal Supremo sentó una doctrina firme y consolidada:

«La introducción de una tercera persona en la vivienda familiar en una relación de convivencia marital estable desnaturaliza el carácter familiar del domicilio. La vivienda deja de servir exclusivamente a los fines de la familia surgida del matrimonio disuelto para convertirse en el hogar de una nueva familia distinta.»

En la práctica, si tu ex cónyuge reside en la vivienda atribuida por divorcio e introduce a vivir de forma continua a su nueva pareja sentimental, puedes presentar una demanda de modificación de medidas en los juzgados de Málaga para solicitar la extinción definitiva del derecho de uso y proceder a la venta o liquidación forzosa del inmueble.

4. Las 4 soluciones legales para resolver la vivienda familiar con hipoteca

Mantener una vivienda a medias con un ex cónyuge suele ser una fuente inagotable de discusiones. Para liquidar la copropiedad existen cuatro caminos:

1. Extinción de condominio (uno se queda con la casa)

Uno de los cónyuges compra la mitad al otro. Se calcula el valor neto del inmueble (valor real de mercado menos el saldo pendiente de la hipoteca), se le abona al saliente el 50 % de esa diferencia económica y el adjudicatario asume el 100 % del préstamo.

• Gran ventaja fiscal en Andalucía: Si se realiza dentro del convenio regulador o en escritura notarial, no tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP al 7 %), sino únicamente por Actos Jurídicos Documentados (AJD) con tipos bonificados o exentos en liquidación matrimonial.
• Requisito imprescindible: El banco debe aprobar la novación del préstamo hipotecario para sacar al cónyuge saliente. Si el banco no acepta liberar de la deuda al ex cónyuge, la operación no es recomendable, ya que este seguiría constando en la CIRBE como deudor hipotecario sin ser ya propietario.

2. Venta a un tercero en el mercado libre

Dada la fuerte demanda y revalorización inmobiliaria en Málaga capital y la Costa del Sol, la venta suele ser la alternativa más rentable y limpia. Con el precio de la venta se cancela íntegramente la hipoteca pendiente en el momento de la firma en notaría, se abonan los gastos de cancelación y el remanente neto se reparte a partes iguales.

3. Alquiler de la vivienda a terceros

Si ninguno de los dos puede asumir la compra de la otra mitad ni desean vender de inmediato, ambos pueden acordar alquilar la propiedad a un tercero en régimen de larga temporada. Con los ingresos del alquiler se paga la cuota hipotecaria mensual y los gastos del inmueble, repartiéndose el beneficio sobrante o aminorando el impacto del crédito.

4. División de cosa común (vía judicial contenciosa)

Si uno de los cónyuges se niega en redondo a vender, a comprar la parte del otro o a llegar a cualquier acuerdo, nadie está obligado a permanecer en la indivisión (artículo 400 del Código Civil). Se interpone un procedimiento judicial de división de cosa común ante los juzgados de Málaga, en el cual, si no se alcanza acuerdo en sede judicial, el inmueble sale a pública subasta judicial.

¿Qué hacer si tu ex pareja deja de pagar su 50 % de la hipoteca?

Si tu ex cónyuge incumple su obligación y dejas de pagar, el banco iniciará reclamaciones que pueden terminar en ejecución hipotecaria y embargo. La recomendación jurídica es abonar la totalidad de la cuota para evitar intereses de demora y manchar tu historial crediticio, y acto seguido iniciar una reclamación judicial de repetición de deuda por las cantidades satisfechas en exceso, con el devengo del interés legal del dinero.

Asesoramiento en Derecho de Familia y Liquidación Patrimonial en Málaga

La vivienda suele ser el patrimonio más valioso de un matrimonio y el origen de las mayores pérdidas económicas si no se negocia con pericia. Un convenio regulador bien estructurado ahorra miles de euros en impuestos, previene ejecuciones bancarias y fija calendarios realistas de liquidación.

En Mateos Abogados somos especialistas en divorcios de mutuo acuerdo y contenciosos, atribución de vivienda y disolución de gananciales en los Juzgados de Familia de Málaga. Si estás afrontando una separación y necesitas defender tus derechos sobre tu casa, contáctanos para estudiar tu caso con total confidencialidad.